在全球房地产市场中，有几个神话一直深入人心。

(资料图片)

“首尔永远涨”算其中一个。

从2017年到2022年，泡菜国房价年均涨幅超过15%。

在2020年和2021年这两年时间，首尔的房价最高涨幅更是超过50%。

但是去年年底，首尔的房价开启了跳水模式。

部分公寓价格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。

高房价叠加贷款利率飙涨，让选择韩国特有的传贳房租客越来越少。

没有那么多接盘侠以后，很多房东只能通过卖房来偿还之前租客的押金。

楼市房源越来越多，进而带动房价进一步下跌。

更有无良房东卷款跑路，让背上贷款的租客血本无归。

而作为邻居的天朝，好像也在房价下跌的路上转圈圈。

01

“跌跌不休”

上周，国家统计局发布了4月份的70个大中城市的住宅销售价格。

新房和二手房销售价格环比上涨城市分别有62个和36个。

比三月份相比，上涨的城市数量，分别减少2个和21个。

除了一线城市，二、三线城市的二手房销售价格继续回落。

同比分别下降2.2%和3.6%。

疫情防控优化之后，3月份看房量和成交量有一波明显的上涨。

但现在看来后继乏力。

4月份上海、北京、杭州、南京以及合肥的二手房成交套数环比下降。

分别是26.71%、37.3%、32.7%、13%以及40%。

“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

越来越多的信号都在提醒着大家伙儿，房子“买到就是赚到”的逻辑正在悄悄地发生变化。

一、央妈LPR“按兵不动”

五年期LPR就是房贷基准利率。

各大银行都是采取LPR+点数来确定给我们的房贷利率。

去年八月央妈意外调降15个BP，没迎来报复性买房，大家纷纷报复性”提前还贷“了。

提前还贷难还一度上了热搜话题。

房贷属于银行的优质资产，大家伙儿都上赶着提前把钱还了，银行就收不到利息了。

这样不但银行资产缩水，还会打乱银行的资金安排节奏，引起一系列的蝴蝶效应。

在银行的净息差已经逼近1.8%警戒线的背景下，央妈在最新的LPR报价上选择了“按兵不动”。

二、三条红线政策并未放松

过去房地产公司和地方ZF基本上是穿一条裤子的。

地方ZF：地价越高，土拍收入越高

房企：拿了高价地，能找银行贷更多，反正不是自己的钱

地价带动房价，一轮一轮抬得越来越高。

对于房企，2021年郭嘉开始实施针对房企的三条红线政策：

剔除预收款的资产负债率不应大于70%

净负债率不应大于100%

现金与短期债务之比不应小于1倍

也就是控制房地产企业债务规模增长，防止野蛮扩张。

这样万一项目失败，也不会造成烂尾楼、暴雷的情况。

而对于地方，则要求集中供地，控制每年的土拍规模以及土拍金额和溢价率。

小伙伴可能不知道，2021年对银行也上了两道「紧箍咒」。

中国人民行业和银保监会，把银行业金融机构分成了5档。

每一档，都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

核心就是对各银行金融机构房地产贷款和个人住房贷款实行额度管控。

虽然为了拯救楼市，地方政府出了很多政策。

带押过户、放宽房贷申请年龄到八十岁、限跌令等等，五花八门。

管住这三驾马车的辔头没有放松，房价就飙不起来。

三、从长期看，没那么多人要买房了

人口增长是房地产市场的内生动力。

在2021年，我国就已经正式迈入深度老龄化社会（65岁以上的人口占比超过14%）。

2022年，全国人口更是首次出现负增长（-0.60‰）。

我们通常认为像东北、内蒙这样内陆的一些省份，人口生育率低。

但是在2022年，上海、北京、深圳这些超大型城市也加入了负增长行列。

老年人购房的欲望，肯定没有年轻人来的高。

大部分老年人想的是怎么享受生活，更倾向于把资产变现，保证自己有钱花。

看看周围的小伙伴，大多数都是独生子女，家里有个两三套房子很正常。

哪怕不是在一线大城市，在老家的县城或者农村多少都有房子。

没那么多年轻人来接盘，想要出货，就得降价才行。

写这么多，并不是小编觉得房价会大跌。

前两天广东惠州五折卖房的新闻，听说后面也被叫停。

相信郭嘉会力保房价不会大起大落，而是稳定在一定范围内。

但相比于以往，现在买房子的逻辑正在发生变化。

随便买哪儿的房子都能翻几番，全民炒房的时代已经一去不回头。

关于这个话题，您有什么想法，也欢迎给我们留言讨论。

02

未来，“金融房子”更吃香

当房地产慢慢失去了金融属性，回归到居住属性，房子作为头号投资品的地位也发生了改变。

那我们的闲钱还能放在哪儿呢？

小编觉得它至少应该具备下面几个特征：

1、安全性要高，不能动不动暴雷；

2、能锁定利率，不能动不动降息就贬值；

这么看，是不是和储蓄险的属性天然契合？

保险是金融三驾马车中，安全系数最高的。

中国目前没有一家保险公司倒闭过，但是真出了事儿，国家是会帮我们找接盘侠的。

根据「保险法」第92条，遇到保险公司破产，监管爸爸会找保险公司接管我们的保单。

合同继续有效，保单合法利益不会受到影响。

我们也不用担心没人接盘。我们平常买的每一份保险，都会有一部分，交给保险保障基金。

目前这个基金规模已经超过1800亿。

在去年年底，监管爸爸又升级了保险保障基金管理办法。

新版办法出台后，保险保障基金规模将会是现在的两倍多。

盘子更大，我们老百姓的保单会更安全。

不论是年金险还是增额终身寿，都具有锁定利率的功能。

在投保的时候，就把未来的收益白纸黑字写在合同里面了。

所见即所得。

无论外部环境怎么，保险公司就得按照合同进行兑付。

现在增额终身寿和年金险的预定利率上限，都是3.5%。

别看3.5%这个数字不起眼。

和银行存款、国债不同，储蓄险是复利的概念。

如果拿今天讲的房子来举例。

200万买房子和买储蓄险当中的增额终身寿会有什么区别？

北上广深市中心租金回报率不足1.9%，就拿2%来算。

200万的房子一年可以收4万的房租。

如果租房价格不变，10年之后把房子按照原来的价格卖掉。

那投资房子的总收益是240万：40000*10+2000000=2400000

如果这笔钱是一次性买了现在的「头牌」增额终身寿，会是什么效果呢？

在第七年的时候，增额终身寿的现金价值超过总交保费。

在第十年的时候，增额终身寿账户的现金价值是276万。

比买房出租，足足多了36万，一个Birkin包包到手。

到了第三十年，差距拉大到230万~，能多搞一套房了。

想了解这个产品的具体信息，文末发送【房子】免费获取。

买储蓄险更关键的是：省心

1、不限购，不需要有当地社保

2、这套“房子”不需要打理

既不需要花钱装修，也不需要物业管理

出租以后，也不用为维修家电、处理漏水之类的事情操心。

不用担心租客拖欠房租，按时打款

也不会有空置期，即便是疫情这样的特殊时期也能正常收租。

3、想要出手，也很容易

在手机操作就行。

不用挂牌，没有中介费

一般1到3个工作日房款全额到账。

4、不管市场行情怎么变化，“房价”只上涨不下跌。

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我们还整理了目前在售的热门储蓄险产品的对比资料，包括收益对比、领取排名、灵活性等等表格，孰强孰弱一目了然。

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03

多说两句

3月底，监管爸爸和各大保险公司碰头搞调研。

得出的结论就是，下调责任准备金评估利率。

目前看来，预定利率会从3.5%降到3%已经是板上钉钉的事情了。

这对后期的保险产品收益率和保费都会产生重大影响.

目前的消息（非官方）是在6月份，会最终尘埃落定。

留给我们的时间不多。

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